Как купить квартиру в 2024 году – 10 рекомендаций

Как купить квартиру в 2024 году, когда льготная ипотека для многих осталась в прошлом, а цены на недвижимость продолжают расти? Несмотря на сложности, есть возможность достичь более выгодной сделки: эксперты «Метриум» дают актуальные рекомендации покупателям новостроек 2024 года.

1. Субсидированная ипотека в 2024 году: не всё потеряно
Государственные программы поддержки ипотечных заемщиков продолжают действовать и в 2024 году. Несмотря на то, что с 1 июля программа льготной ипотеки для всех граждан завершилась, некоторые категории заемщиков всё ещё могут воспользоваться выгодными условиями.
Так, по-прежнему доступны:
• Ипотека для IT-специалистов: ставка до 5% годовых.
• Семейная ипотека: ставка до 6% годовых.
• Дальневосточная ипотека: ставка 2% годовых.
• Сельская ипотека: ставка 3% годовых (на строительство дома).
Разница между льготными и рыночными ставками сейчас очень велика, поэтому перед принятием решения о покупке квартиры рекомендуется внимательно изучить все действующие программы господдержки. Возможно, вы сможете воспользоваться одной из них и значительно сэкономить на процентах. Кроме того, субсидированные кредиты предлагают многие застройщики. Правда, снижение рыночной ставки до 11-12% годовых достигается путем увеличения стоимости приобретаемой квартиры.

2. Несубсидируемая ипотека: миссия выполнима
Если вы не можете рассчитывать ни на какие формы поддержки и вынуждены выбирать несубсидируемую ипотеку, то сейчас не самый благоприятный момент для кредита. Средневзвешенные ставки превысили 18% годовых, а значит, в долгосрочной перспективе покупка квартиры по такой ставке обернется огромной переплатой.
Однако это не значит, что ипотека полностью теряет свой смысл. В некоторых ситуациях она может пригодиться. Например, если вы планируете быстро погасить кредит, продав старое жильё, и большая часть вырученной суммы покроет затраты на новую квартиру. Иными словами, если вы рассматриваете дорогую ипотеку как краткосрочный инструмент привлечения средств на несколько месяцев или даже недель, то вполне возможно, что переплата по процентам окажется незначительной.
Важно помнить, что ставки в кредитных организациях отличаются. Рекомендуется изучить предложения по несубсидируемой ипотеке от разных банков. Удобнее всего это сделать на сайте Дом.рф, где публикуется еженедельный обзор «Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования». Аналитики Дом.рф собирают данные по выгодным ипотекам от 20 крупнейших банков страны и показывают среднюю ставку, по которой эти банки выдали ипотеку.
Например, в первую неделю июля средняя ставка по выданным несубсидируемым кредитам в Альфа-Банке составила более 20% годовых, а в Тинькофф Банке — 16,4% годовых. Разница почти в четыре процентных пункта. Обратите внимание на ипотечные продукты средних по величине банков. Как правило, их ставки ниже, чем у лидеров рынка.

3. Ипотека от застройщика: поиск продолжается
Несмотря на то, что практика дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками уходит в прошлое, некоторые банки и застройщики всё ещё совместно разрабатывают собственные программы со сниженной ставкой для покупателей новостроек.
В Москве подобные программы предлагают, например, Совкомбанк, Промсвязьбанк и Московский кредитный банк.
• Совкомбанк проводит акции в различных жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, предлагая ставку 10,99% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.
• Промсвязьбанк предлагает акции в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса со ставкой 15,4% годовых при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет.
• Московский кредитный банк в ряде проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса предоставляет ипотеку под 16,3% годовых с первоначальным взносом от 15%.
Обращайте внимание на предложения банков, не входящих в топ-3 или топ-5 по популярности среди заемщиков – их условия могут быть выгодными, особенно в отдельных проектах.
«Еще один вариант экономии – ипотека с переменной ставкой, – рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – У покупателя-заемщика два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй – для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. Это позволяет сократить расходы в самый затратный период для новоселов, когда нужно делать ремонт и переезжать».

4. Рассрочка: когда не нужна ипотека
Альтернативой ипотеке может стать рассрочка от застройщика. Главное условие – наличие высокого и стабильного дохода.
Условия рассрочки сильно различаются в зависимости от конкретного проекта, поэтому имеет смысл интересоваться у каждого застройщика, есть ли такая опция (а рассрочка не столь распространена, особенно в комфорт-классе). Вот наиболее часто встречающиеся условия рассрочки.
Первоначальный взнос:
• Комфорт-класс: 20-50% от стоимости квартиры
• Бизнес-класс: 15-70% (чаще всего 30-40%)
• Премиум-класс: 10-50% (в зависимости от проекта)
Что касается процента, то рассрочка предоставляется преимущественно без процентов. Реже застройщики предлагают рассрочку под процент, который может составлять от 10-12% до 18% годовых. Сроки варьируются от 3 до 120 месяцев. Наиболее распространены рассрочки на 6-12 месяцев.

5. Котлован: серьезная экономия, но с нюансами
Многие покупатели квартир в новостройках рассматривают варианты на этапе котлована, полагая, что так удастся сэкономить. В большинстве случаев именно так и получается, но есть исключения, и встречаются они все чаще.
Дело в том, что в продаже представлено много готового предложения в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, и цены на него иногда незначительно отличаются от стоимости квартир в домах на начальном этапе строительства.
Например, на рынке массовых новостроек Москвы на начальном этапе застройщики реализуют 20 проектов, предлагая 3,4 тыс. квартир по средней цене 343 тыс. рублей за квадратный метр. При этом на рынке готовых массовых новостроек представлено 53 жилых комплекса с 1,2 тыс. квартирами по средней цене 346 тыс. рублей за квадратный метр. Как видим, разница невелика.
Аналогичная ситуация и на рынке новостроек бизнес-класса. В Москве реализуется 28 проектов на начальном этапе строительства, где предлагается 4,8 тыс. квартир по средней цене 448 тыс. рублей за квадратный метр. На рынке готовых новостроек бизнес-класса представлено 64 комплекса с 3 тыс. лотов по средней цене 495 тыс. рублей за метр. Разница более существенная, но и тут есть нюансы.
«Приведу конкретный пример разницы между котлованом и готовыми проектами района Замоскворечье, – комментирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Здесь вы можете найти готовый комплекс бизнес-класса в районе Павелецкой у Садового кольца по цене 550 тыс. рублей за метр. При этом два проекта на стадии строительства, которые находятся дальше от центра, продаются по 620 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами, хорошо изучите локальный рынок, учитывая не только новые, но и реализованные проекты».

6. Покупать или подождать: вот в чём вопрос
Многих покупателей интересует, стоит ли приобретать квартиру сейчас или лучше подождать более удачного момента.
«На рынке недвижимости ждать практически бессмысленно, так как цены на жильё растут, причем на рынке новостроек этот рост опережает инфляцию, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – То есть, откладывая покупку, вы будете терять свой бюджет, потому что цены на квартиры будут расти. Вполне вероятно, что через какое-то время на сумму, которой сегодня хватает на квартиру площадью 50 кв. м, вы сможете позволить себе только 45 кв. м».
С этой точки зрения, ожидание оправдано только в том случае, если вы не можете приобрести квартиру за собственные средства и нуждаетесь в кредите, но льготные программы вам недоступны, а по текущей ипотечной ставке кредит вам не по карману. Рассчитывать на рефинансирование при текущих ставках тоже нельзя, ведь только за один год выплат можно переплатить 18% от суммы кредита. В такой ситуации брать дорогую ипотеку не стоит. Лучше подождать и поискать альтернативные варианты решения жилищного вопроса, например, аренду.

«В 2024 году, несмотря на завершение ряда льготных ипотечных программ, у покупателей остаются возможности приобрести жильё с выгодой, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Прежде всего, стоит внимательно изучить действующие программы господдержки: ипотеку для IT-специалистов, семейную ипотеку, дальневосточную и сельскую ипотеку, а также региональные программы, ориентированные на различные категории граждан. Многодетным семьям стоит рассмотреть возможность получения единовременной выплаты на погашение ипотеки. Если вы не подходите под условия льготных программ, тщательно проанализируйте предложения разных банков по несубсидируемой ипотеке. Изучите варианты рассрочки от застройщиков. В условиях высоких ставок по кредитам более выгодной может оказаться покупка готового жилья, а не квартиры в строящемся доме. Не стоит сбрасывать со счетов и менее традиционные варианты, такие как аукционы и торги по продаже имущества. Внимательно взвесив все за и против, проанализировав свои финансовые возможности и цели, вы сможете принять верное решение и приобрести квартиру своей мечты».