Названы главные тренды рынка недвижимости Сочи в 2023 году

Эксперт агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи Юлия Усачёва подводит итоги рынка недвижимости за 2023 год. Глава риэлторский компании анализирует ключевые изменения и нововведения в секторе, освещая главные тренды и направления, которые оказали значительное влияние на рынок.

Юлия Усачёва, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»:

— Основным трендом на рынке недвижимости с августа является снижение спроса. Это обусловлено повышением ключевой ставки Центрального Банка РФ, что привело к увеличению ставок по ипотечным программам. Многие клиенты из-за этого приостановили свои планы по приобретению недвижимости, предпочтя вложить свои денежные средства в краткосрочные вклады, которые сейчас предлагают банки. Это, вероятно, является основной причиной небольшого снижения спроса на сегодняшний день.

Дефицит земли и действующий мораторий существенно влияют на развитие рынка недвижимости нашего города. Не следует ожидать изменений в ближайшее время, поскольку количество земель в городе не увеличится. Особенно это касается земель, связанных с сельским хозяйством и национальными парками. Уже полтора года в Сочи идут судебные разбирательства по поводу земель, арестованных из-за предположений о том, что они находятся в пределах национальных парков. Это приводит к уменьшению доступных земель для строительства.

По поводу снятия моратория не стоит ожидать изменений до принятия нового генерального плана города Сочи. Однако даже после его утверждения, массовое строительство, как было ранее, вряд ли возобновится.

Что касается рынка недвижимости, наш город не так велик, и из-за моратория нового жилищного строительства мало. Основным сегментом рынка является вторичный рынок, включая панельные дома, хрущёвки, сталинки и высотки, возрастом 30+ лет, а также дома, сданные в эксплуатацию 7—10 лет назад. Однако многие из этих зданий не соответствуют нормам и были введены в эксплуатацию некорректно.

Несмотря на большое количество жилых помещений, рынок испытывает трудности. Однако на мой взгляд, драйвером рынка недвижимости сегодня является строящийся жилой комплекс по 214 ФЗ с использованием эскроу-счетов, поскольку на эти объекты распространяется государственная поддержка и льготные ипотечные ставки.

В этом году мы наблюдаем, как отельеры при поддержке администрации края и губернатора меняют своё отношение к отельному бизнесу и здравницам. Отмечается обновление всех лечебных корпусов. Также мы видим, что уже второй год подряд в санаториях, пансионатах и гостиницах идёт круглогодичная загрузка. Люди проживают в этих местах и пользуются курсовками из близлежащих санаториев. В связи с этим направление туризма здоровья оказывает значительное влияние на рынок недвижимости Сочи. Многие приобретают недвижимость для отдыха, где члены семьи могут наслаждаться отдыхом, а некоторые используют эти места для реабилитации и медицинских нужд.


В этом году в Сочи запущено несколько новых стартов продаж. Осенью было два таких старта: один в гостиничном комплексе и один в жилом комплексе (ЖК), причём следующий старт запланирован на декабрь. Это значительное количество для нашего небольшого города и достаточный объём для текущих потребностей.

Необходимо отметить, что слухи о закрытии продаж в некоторых объектах или о прекращении нового строительства не соответствуют действительности. Все строительные работы продолжаются, все квартиры доступны для продажи, и нет никаких специальных закрытий.

Кроме того, на рынке жилых комплексов от застройщиков наблюдается рост цен каждые две недели. В целом, рынок в этом сегменте достаточно активен.

Элитная недвижимость в Сочи ограничена, и она включает в себя не только качество объекта и территории, но и наличие профессиональной управляющей компании и хорошее местоположение. Такая недвижимость не пользуется массовым спросом, но востребована у узкого круга граждан.

Частные дома в хороших локациях с хорошими участками пользуются спросом. Люди планируют использовать недвижимость в Сочи как для переезда, так и для отдыха. Около 50% спроса связано с инвестициями и сохранением денежных средств.

В этом году в Сочи запущены новые проекты, такие как гостиничные комплексы, где клиенты могут приобрести номера с ремонтом и мебелью. Наличие отельного оператора гарантирует получение пассивного дохода, что привлекает многих россиян. Недвижимость обеспечивает хорошую окупаемость, рост стоимости за квадратный метр и возможность получения пассивного дохода.

Сочи продолжает удерживать лидирующие позиции как курорт благодаря своему аэропорту-хабу, уникальному климату, сочетанию моря, гор, снега и солнца. Город стал более привлекательным для клиентов, которые ранее проводили время за границей, особенно после закрытия границ. Таким образом, Сочи привлекает как тех, кто планирует переехать сюда, так и тех, кто ищет инвестиционно привлекательную недвижимость.

Я не наблюдаю значительного падения спроса на первичном рынке недвижимости по сравнению со вторичным. Наоборот, вторичный рынок постепенно входит в стагнацию, в то время как первичный рынок остаётся востребованным. Осенний период был активным, и я ожидаю, что декабрь также будет активным в этом сегменте. Вторичный рынок, однако, замедляется из-за высоких ключевых ставок, и, по моему мнению, продажи здесь будут в основном проходить за наличный расчёт с возможным снижением цен со стороны продавцов.

Я считаю, что в ближайшем будущем не предвидится никаких корректировок в плане нового строительства, кроме как в контексте реновации. Например, в Заречном микрорайоне на Улице Цветной бульвар есть район с трёх-четырёх этажными хрущёвками, которые уже сильно изношены. Это первое, что приходит на ум, когда речь идёт о необходимости нового жилищного строительства в городе. Эта жилая зона удачно расположена, и здесь находятся старые дома, которые, на мой взгляд, могут быть заменены в рамках реновации. Новое строительство и новые объекты, вероятно, должны появляться только в результате такой реновации.