Prian.ru: почему россияне покупают недвижимость в Европе?

Почему россияне покупают в этих странах и совершают дистанционные сделки, анализирует главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин.

Болгария: привлекает отдых на побережье

Болгарский рынок в последние годы стал внутренним – то есть покупать начали сами болгары, еще три года назад им не давали ипотеку на приморские объекты, а сейчас дают. Россияне последние 3 года активнее продают, чем покупают. Доля покупателей россиян на побережье – чуть больше 5%. Популярны удаленные сделки, здесь главное найти доверенное лицо, как правило это представители агентства, которые проводят сделку. Последние 4-5 лет больше дорожает недвижимость в крупных городах, в первую очередь Софии и Пловдиве – на 5-7% в год. На побережье рост скромнее – 2-3%. Болгария по-прежнему остается самым бюджетным направлением в ЕС – из европейских с ней может сравниться только Албания. Студию на Солнечном берегу по-прежнему реально купить на 15 тысяч евро, квартиру 1+1 за 20 тысяч евро. Болгарскую приморскую недвижимость трудно воспринимать, как доходную. Пляжный сезон тут короток, а сдавать на долгий срок у моря некому. Болгария – оптимальный бюджетный вариант для тех, кто хочет отвести семью на лето к морю. Муж зарабатывает на родине, семья отдыхает на побережье.

Греция: выбор охотников за «золотой визой»

До 2018 года цены здесь падали, затем начали расти в пределах 5 % в год. Даже в пандемию рост не прекратился, что свидетельствует о стабилизации рынка. Главная фишка Греции в пандемию – это единственная страна Шенгена, даже в 2020 году пускавшая к себе россиян. В Греции по-прежнему действует программа «золотая виза» – самая дешевая, от 250 000 евро, причем на эту сумму ты можешь купить несколько объектов. Вместе с заявителем ВНЖ могут получить и дети, и родители. Вместе с тем этот ВНЖ не дает права на работу. С точки зрения доходности ситуация похожа на болгарскую, хоть немного и отличается. Здесь много дольше курортный сезон, но более 5% на краткосрочной аренде заработать чрезвычайно трудно. Более интересными могут стать квартиры в Афинах и Салониках, в том числе студенческое жилье. В Греции даже на престижных курортах немало жилья в плохом состоянии. Это квартиры в комплексах, где собственники не бывали по нескольку лет. В Греции долгий сезон и сюда можно отправлять родственников встретить лето… А можно покупать недвижимость для переезда.

Испания теряет лидерство, но не любовь россиян

Традиционно одно из самых популярных направлений у россиян. До 2020 года – номер 1. Даже при закрытых границах россияне покупают здесь более тысячи объектов ежегодно. Правда, значительная доля покупок приходится на тех, кто уже живет в Испании и имеет местный ВНЖ – собственность не давала и не дает права въезда в страну в пандемию. Самый популярный регион Испании – последние годы с большим отрывом – провинция Аликанте. Здесь в прошлом году россияне купили более 700 объектов. Цены начинаются с 65-70 тысяч евро за студию в комплексе, построенном более 10 лет назад в полукилометр от моря. Кроме Аликанте традиционно популярны Барселона и окрестности – побережье Коста Брава, Коста Дорада, престижная Марбелья. Небольшая доля клиентов – не более 10% 0 покупают недвижимость на островах и в Мадриде. В Испании также действует программа золотая виза, позволяющая получить ВНЖ при покупке от 500 тысяч евро. Но более популярна схема, когда заявитель покупает жилье на любую сумму, подтверждает доход и получает ВНЖ с обязательством проживать в Испании более полгода в течение года. В Испании – особенно в Аликанте – большая русскоязычная диаспора. Сюда часто именно переезжают – цивилизованная страна, есть русские школы, много частных школ, европейский уровень образования.

Цены последний год меняются неравномерно. В престижных районах растут в пределах 5-6%, за пределами этих мест также падают.

Много пишут про окупасов и испанский закон, позволяющий человеку безнаказанно вселиться в пустующее жилище. Проблема действительно существует, но, чтобы не стать жертвой таких граждан, лучше выбирать недвижимость в сколько-нибудь престижных районах. Окупасы обычно захватывают банковские объекты, и дома-квартиры, расположенные в уединенных местах. В центре курорта или столичного города таких инцидентов не происходит.

Италия: престижный Север и дома на Юге за 1 евро

Очень стабильный рынок – динамика цен барахтается около 0, так было и до пандемии, и в пандемию. Основные места, где покупают – бюджетная Калабрия, Рим, Тоскана, престижные озера на севере. Итальянцы крайне неохотно делают скидки – с этим здесь хуже, чем в других странах. Причина скорее во внутренней психологии. Как правило у собственника нет жесткой необходимости продавать, и он готов ждать. В Италии традиционно популярна продажа объектов за символическую сумму – скажем в 1 евро. Как правило, за эти деньги продают объекты требующие реставрации в заброшенных деревнях и неинтересных локациях. После покупки десятки тысяч придется вложить в обязательную реконструкцию.

Турция – лидер дистанционных продаж

С серьезным отрывом последние два года направление N1 у россиян. Причина проста – сюда можно приехать, здесь доступные цены, здесь есть море, здесь можно получить гражданство и ВНЖ. Самые популярные направления у россиян – курорты Средиземноморья, особенно Аланья и окрестности. Здесь по-прежнему возводятся бесконечные новостройки, спрос на которые велик. Цены – от 40-45 тысяч евро, на вторичке можно найти дешевле, но важно понимать, что дома, построенные 20-30 лет назад не имеют такого качества и инфраструктуры. Цены в Турции по статистике растут рекордными темпами – за последний год около 30%. Но не стоит пугаться этих цен: они приведены в лирах, с учетом инфляции рост составляет не более 15%, а в евро или долларах около 5-7%. Если цель покупателя – зарабатывать на аренде недвижимости, то нужно помнить, что, во-первых, законной будет только сдача на юрлицо, а его открытие делает нерентабельной весь процесс, если у вас 1-2 квартиры. Во-вторых, агентства, предлагающие сдачу в аренду как услугу, скорее всего будут работать с вашей квартирой только если вы и купили ее у них. Классная опция турецкой недвижимости – при любой покупке вы можете без проблем получить ВНЖ. Он не дает права на работу, но многие и не собираются работать в Турции – им важна возможность в любой момент уехать, например, из России, а кроме того, находиться в Турции сколь угодно долго. При покупке от 250 тысяч долларов вы можете претендовать на гражданство. Важно только, чтобы сумма была оказана в свидетельстве о собственности и в договоре. Обычно – если это не принципиально покупателю, продавец при подаче документов сделка регистрируется по кадастровой стоимости, чтобы сэкономить на налогах. В Турции не строят студии. Новостройки в Турции сдаются как правило с техникой и чистовым ремонтом, но без мебели. Получить скидку последние месяцы сложно (на вторичке тем более). Но всегда можно рассчитывать на рассрочку от застройщика, в этом смысле особенно выгодно покупать жилье на стадии котлована. По ходу строительства прайс переписывается минимум дважды. Германия: пассивный доход от аренды

Последние годы в стране безумный рост цен – около 10%. Причем практически по всей стране. Аренда растет более скромными темпами, поэтому хорошую доходность – более 5% - можно получить только в небольших городах. Желательно выбирать промышленные центры – районы, где стабилен пул арендаторов. Главная цель покупки в Германии – сдача в долгосрочную аренду. Важно только помнить, что законы страны – всецело на стороне арендатора. Выселить его будет практически невозможно, если он платить стабильно – нужно будет доказать, что для вас сдаваемая квартира единственное место проживания. Повышать цены на аренду произвольно вы тоже не можете – реальный ориентир 10% за 3 года.

Великобритания: брексит сделал жилье дороже и престижнее

Много интересных инвестиционных вариантов. Речь идет о недвижимости в крупных городах – Манчестер, Ливерпуль, жилье для студентов и туристических объектах. Доходность может достигать 7-8% годовых в фунтах. Брексит особо не сказался на спросе – премиальное жилье, особенно в Лондоне, стабильно пользуется спросом и дорожает. В Великобритании и Германии покупка недвижимости не приближает вас к получению ВНЖ или гражданства. Также она не является основанием для приезда в момент закрытия границ в COVID.

Аналитический центр Prian.ru готов предоставить СМИ подробный комментарий о ситуации на рынках недвижимости стран, которые набирают интерес у русскоговорящих покупателей недвижимости, о динамике и структуре спроса.