«Метриум»: Предварительные итоги 2024 года
Конец эпохи доступной ипотеки, взлет рынка дорогого жилья, депрессия в сегменте массовых новостроек ¬– эксперты компании «Метриум» подводят десять главных предварительных итогов по предложению, ценам и спросу на рынке новостроек столицы РФ.
Предложение новостроек в «старой» Москве по итогам 11 месяцев 2024 года выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов против 46,2 тыс. в декабре 2023 года. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. (на 14%). Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024 (+41%). В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир.
«Премиум-класс в текущих условиях стал «золотой серединой» на рынке столичных новостроек, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах. Многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. Застройщики чувствуют эти тенденции. В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента».
Средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках в 2024 году практически не изменилась, за исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года – 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.
«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Такая тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции. Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир».
В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе – 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась – со 144 кв. м до 146 кв. м.
В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок).
В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%.
«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). – Рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в том числе в московскую недвижимость высокого ценового сегмента. Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости».
«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Спрос потерял основной инструмент поддержки – доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж. Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли. В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта».