Новые правила застройки в Самаре. Прошу комментарий

В Самаре власти намерены принципиально изменить политику застройки города, выделив земли в три территории: со сформированной комфортной средой, комплексного устойчивого развития и с деградированной средой. Для каждой из них есть свой план развития. Этот проект будет рассмотрен на заседании Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области. Информационные материалы региональный минстрой разместил на своем сайте. В презентации аны максимальные пояснения по проекту. Территориями со сформированной средой предлагается считать те, на которых есть достаточное количество социальных объектов, общественных пространств парковочных мест. Принципиально, что в развитии таких территорий не допускается ухудшение существующего положения. Высотность новых зданий должна ограничиваться 4,5 метрами к существующей застройке. Парковки должны быть из расчета одно место на одну квартиру. То же самое касается социальных объектов – школ и детсадов должно оставаться в достаточном количестве для обеспечения потребностей населения территории. Территории комплексного устойчивого развития – это, по данным разработчиков, земли площадью от 2,5 до 5 гектаров с большим количеством ветхого жилья. В Самаре к таким относятся участки в основном в историческом центре города. Для таких территорий прописано обязательное наличие утвержденного проекта планировки территории(ППТ), который соответствует всем существующим нормам и правилам. И что касается территорий с деградированной средой, то их объединяет сложная градостроительная ситуация: недостаточное количество или вовсе отсутствие социальных объектов, общественных пространств, парковок, узкие перегруженные дороги. Власти предлагают ввести мораторий на застройку таких объектов до утверждения ППТ с учетом дефицита транспортной и социальной инфраструктуры. Но самое, пожалуй, главное, власти предлагают внедрить общие неизменные подходы к градостроительному проектированию во всех трех зонах. Во-первых, внедрить в Правила землепользования и застройки каждой зоны требования к разработке архитектурно-градостроительного облика. То есть допускать их застройку после утверждения не только проекта планировки, но и паспорта архитектуррного облика. Его согласование должно идти на муниципальном уровне, а для отдельных объектов – на региональном. Причем предлагается разработать фиксированные требования к паспорту по таким категориям, как: отделка, расположение, фасады, инженерное оборудование, благоустройство. Во-вторых, предлагается считать ППТ единственным документом для обоснования отклонений от предельных параметров разрешенного строительства. Все изменения должны вноситься в Правила землепользования и застройки. А для этого, очевидно, придется скорректировать работу Комиссии при главе города. В-третьих, разработчики проекта считают, что необходимо внедрить дифференцированный коэффициент по парковочным местам для каждой территории.

Прошу прокомментировать эту инициативу, возможно, в сравнении, как в других городах. Насколько такая система будет эффективна, не усложнит ли она работу с инвесторами? не испугает ли их? Поскольку получается, что по каждому проекту будет приниматься отдельное решение вместо того, чтобы внести общие изменения в ПЗЗ.