Насколько справедливо применение №161-ФЗ в отношении объектов культурного наследия?

С начала 2020 года «ДОМ.РФ», выполняя функции агента РФ, подал ряд исковых заявлений к арендаторам различных объектов культурного наследия в Москве, Томске, Улан-Удэ, Уссурийске и других городах России. Госкомпания требует досрочного расторжения договоров аренды и немедленного возврата объектов недвижимости для возможности дальнейшей перепродажи на открытых торгах. Так предметами споров стали памятники федерального значения: жилой дом усадьбы Н.Г.Григорьева, дом поэта Майкова в Москве, здание конца XVIII века в Томске, дом усадьбы Самсонович в Улан-Удэ и еще ряд других культурно-значимых объектов.

В своих исках «Дом.РФ» ссылается на ч.4 ст.15 №161-ФЗ о содействии развитию жилищных условий и Постановление межправительственной комиссии от 01.07.2019 №3 о праве расторжения договоров с арендаторами госсобственности.

В частности, в отношении дома поэта Майкова в Москве, требование выселиться арендатор получил раньше положенного срока на 8 лет (по договору срок аренды 2003-2028 гг.) без видимых на то причин: согласно договоренностям с государством, министерством культуры, выполнил за свой счет сложнейшие реставрационные работы, более 10 лет без нареканий в полном объеме соблюдал взятые обязанности по содержанию и сохранению объекта культурного наследия; платежи исполнял в срок. Арендатор памятника архитектуры по адресу Ленина, 10 в Томске по суду (дело № А67-6354/2020) настаивает на признании Решения Правительственной комиссии недействительным (в части), действий Правительственной комиссии по передаче единому институту развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ») здания и земельного участка под ним незаконными.

Вопросы юристам (можно отвечать выборочно):

1. Насколько справедливо применение 161-ФЗ в отношении объектов культурного наследия? Нет ли здесь противоречий с нормами Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»?

2. Как получается, что вопреки логике, закон позволяет «Дом.рф» досрочно расторгнуть договор аренды с добросовестным арендатором, в отсутствие каких-либо нарушений с его стороны?

3. Может ли ДОМ.РФ реализовать свои функции без досрочного прекращения договора аренды с арендатором, например, продать объект с обременением (с арендаторами)? Сохраняются ли в таком случае право аренды и условия договора (сумма платежа, срок)?

4. Закон 161-ФЗ не имеет обратной силы. Можно ли в этой связи утверждать, что правило о досрочном прекращении аренды неприменимо в отношении договора аренды Дома Майкова, который был заключен в 2003 году?

5. Земельный участок, на котором расположен объект, предназначен только для эксплуатации ОКН, в его отношении установлен режим использования земель историко-культурного назначения. Учитывая этот факт, допустимо ли использовать участок и здание для целей, обозначенных в 161-ФЗ?

6. Предположим, договор по решению суда подлежит расторжению и здание переходит к новому собственнику. Должен ли новый собственник компенсировать затраченные прежним арендатором средства на реставрацию и восстановление ОКН?

7. В отношении Дома Майкова на продажу выставлено только здание. Земля продолжает находится в аренде. Не противоречит ли это Земельному кодексу РФ и Закону о приватизации государственного имущества, которые говорят о неразрывности судьбы земли и здания, находящегося на нем?

8. Согласно правилам аренды ОКН, арендатор обязуется выполнить реставрацию (по требованию), содержать здание в соответствии требованиям охраны памятников архитектуры. За это от государства предполагается поощрение инвестору в виде льготной ставки аренды, а также возможности вернуть вложенные в реставрацию средства, в т.ч. путем зачета в счет арендной платы. В случае с домом Майкова и домом усадьбы Самсонович в Улан-Удэ реставрация была проведена, а компенсация до сих пор не получена. Кто в этом случае обязан компенсировать арендатору вложенные средства на реставрацию?

9. Противоречит ли, на ваш взгляд, порядок приватизации ОКН, проводимый ДОМ.РФ, Конституции РФ и/или Гражданскому кодексу РФ или иным законам?