Почему в центре Петербурга квартиры часто стоят дешевле хрущевок в спальных районах

Прошу откликнуться экспертов, знакомых с рынком недвижимости Петербурга. Пишу материал на вот какую тему: в центре Петербурга в исторических зданиях появилось дешевое жилье. Если в целом по Петербургу квадратный метр сейчас стоит примерно 130 тысяч, то здесь можно найти за 80 и за

90. При этом в спальных районах квартиры в хрущевках продаются за 100-110 тысяч. Что происходит? Буду рада ответам на следующие вопросы:

1. Почему снижаются в цене квартиры в историческом центре Петербурга?

2. Насколько это долговременная тенденция?

3. Раньше в Петербурге считалось, что раз центр, значит должно быть дорого. Сейчас такой же подход в Москве. Это оправданный подход или на цену в первую очередь оказывает внимание не место, а состояние дома?

4. Может ли быть такое, что в перспективе центр Петербурга маргинализуется, что здесь будет не престижно жить и здесь будут продаваться самые дешевые квартиры?