Складская недвижимость: региональный рывок и экспансия маркетплейсов

Бэкгрануд. Тезисы.

1. Региональный взрыв спроса — объем сделок со складами в регионах (без учета Москвы и Подмосковья) может вырасти на 55% и достичь 3,2 млн кв. м, приблизившись к рекордному показателю 2024 года .

2. Драйверы спроса — маркетплейсы — Wildberries, Ozon и «Яндекс Маркет» продолжают экспансию в регионы. Ozon в 2026 году запускает крупные фулфилмент-центры в Южном федеральном округе, Сибири и на Дальнем Востоке .

3. Built-to-suit как стандарт — строительство под конкретного заказчика становится доминирующей моделью. Ритейлеры и маркетплейсы фиксируют условия в долгосрочных договорах в ожидании снижения ставок .

4. Дефицит качественных площадей сохраняется — регионы обеспечены современными складами хуже Москвы, а доля устаревших объектов, введенных в начале 2000-х, растет. Даже умеренное расширение бизнеса в регионах приводит к сделкам .

5. Осторожные прогнозы — не все эксперты разделяют оптимизм. Некоторые указывают, что спрос в регионах в 2025 году упал на 44%, и регионы первыми реагируют на ухудшение конъюнктуры .

Вопросы для экспертов

1. Прогнозируемый рост на 55% — это реальная экспансия бизнеса или эффект «низкой базы» после спада 2025 года?

2. Насколько устойчива модель built-to-suit в условиях высокой ключевой ставки? Не приведет ли снижение деловой активности к пересмотру или заморозке уже заключенных контрактов?

3. Остается ли Московский регион «складской столицей» или мы наблюдаем структурный сдвиг в сторону распределенных логистических сетей?