Квадратный метр дешёвым не бывает: почему девелоперам невыгодно делать жилье дешевым

Добрый день, эксперты!

Новость последних дней: «Один из крупнейших российских девелоперов «Самолет» обратился в правительство с просьбой о господдержке на фоне охлаждения рынка недвижимости и роста долговой нагрузки в отрасли.»

Поставим себя на место потенциальных покупателей — обычных людей со средней зарплатой, которые в недоумении: если продажи падают, на рынке копятся непроданные квартиры, почему девелоперы просто не снижают цены в два–три раза, чтобы сделать жилье доступным и быстро распродать объемы?

Как вы объясните с экономической точки зрения, почему такая «очевидная» для обывателя мера почти не применяется на практике? Где проходит граница между снижением цены для стимулирования спроса и точкой, после которой проект становится убыточным?

Можно ли сказать, что текущие цены на жилье в большей степени формируются реальной себестоимостью строительства и кредитной нагрузкой, чем желанием застройщиков сохранить сверхприбыль? Или у рынка действительно есть запас для серьезной коррекции?

Что произойдет с отраслью, если крупные игроки начнут агрессивно демпинговать: выиграют ли покупатели или это приведет к остановке строек, заморозке проектов и рискам для дольщиков?

И наконец, стоит ли людям, которые сейчас откладывают покупку в ожидании кратного падения цен, рассчитывать на такой сценарий в обозримом будущем? Или рынок жилья устроен так, что резкие обвалы маловероятны даже в кризис?