Сравнение трех видов инвестиций: фондового рынка, банковского депозита и жилой недвижимости

Мы готовим аналитический текст на тему инвестиций и накоплений, сравнивая между собой три вида вложений на долгий срок: 10+ лет: в фондовый рынок (акции и облигации), в недвижимость и в банковский депозит. В каждом варианте речь идет о сумме в 7 млн рублей. Не обязательно отвечать не все вопросы, можно ответить только на часть из них в каждом блоке:

Общие вопросы:

– Какие ключевые критерии необходимо учитывать при выборе инвестиционной стратегии на срок от 10 лет? На что инвестору стоит обращать внимание в первую очередь? – Каков риск-профиль каждого сценария: фондовый рынок, инвестиции в недвижимость и инвестиция в виде банковского депозита? Где он выше, а где больше? Какой вид инвестиций более консервативен – недвижимость или вклад? – Какой уровень диверсификации считается достаточным для частного инвестора с капиталом 7 млн рублей? Нужно ли дробить вложения между несколькими объектами/портфелями?

По фондовому рынку:

– Как бы вы структурировали портфель на 7 млн рублей для осторожного инвестора с горизонтом 10+ лет, какое соотношение акций и облигаций вам кажется разумным? Имеет ли смысл включать в него ПИФы, драгметаллы и другие активы? – Какие издержки сопровождают этот тип вложений? (комиссии, налоги и т.п.)? Какой процент доходности они могут «съедать»? (Можно говорить о примерных цифрах) – По вашей оценке, какова средняя историческая доходность фондового рынка в реальных цифрах и какова вероятность просадок на горизонте 10+ лет? (Можно говорить о примерных цифрах) – Какие сценарии могут привести к значительной просадке портфеля на период в 10+ лет? (новые санкции, кризисы и т.п.) – Правда ли, что в долгосроке рынок и акции в основном только растут? – Какие параметры влияют на доходность инвестпортфеля: тип активов, валюта, отрасль или что-то еще? – Насколько, по вашей оценке, фондовый рынок подходит для инвестиций рядовому обывателю сегодня? – Какие технологии или сектора, по вашему мнению, будут драйверами фондового рынка в ближайшие 10 лет? (Субъективная оценка)

По недвижимости:

– Какие расходы сопровождают содержание квартиры, кроме налога на имущество и ремонта? – По вашей оценке, насколько важно учитывать текущее и прогнозное состояние района (инфраструктура, транспорт, миграционные тренды) при выборе квартиры как инвестиции? – Способна ли цена квартиры расти выше инфляции на горизонте 10+ лет? Если да, то насколько? (Субъективные, примерные цифры) – Какова средняя годовая доходность от аренды жилья в крупных городах, если квартира сдается в долгосрочную аренду? Какой реальный уровень дохода можно ожидать с учетом налогов, простоев, амортизации? (Субъективные, примерные цифры) – Сколько в среднем составляет срок продажи однокомнатной квартиры в Екб? Можно ли считать такой актив ликвидным в экстренной ситуации? (Субъективные, примерные цифры) – По вашему мнению, имеет ли экономический смысл покупать такую квартиру в ипотеку (при первоначальном взносе 2 млн и ставке 6% годовых по семейной ипотеке), если цель — инвестиция, а не проживание? – Можно ли рассматривать ипотеку как инвестиционное плечо? Какие особенности у такого "кредитного рычага" в отличие от фондового рынка? – По вашему мнению, есть ли смысл досрочно погашать ипотеку в инвестиционной модели? Как это влияет на доходность? – Насколько, как вам кажется, велики риски обесценивания объекта в результате изменений в градостроительной политике, социальном составе района, износа здания или переоценки рынка?

По депозиту:

– Как вы считаете, какие риски сопутствуют хранению средств на вкладе свыше лимита страхования АСВ (2,8 млн)? Стоит ли их опасаться на длинном горизонте? – Можно ли говорить о сохранении покупательной способности накоплений при вложении 7 млн на вклад под ставку, близкую к инфляции? – Какую реальную доходность (с поправкой на инфляцию) можно ожидать от банковского вклада на горизонте 10 лет? (Субъективные, примерные цифры) – Можно ли на вкладе зафиксировать ставку на длительный срок – до 10 лет? Или банки предлагают только краткосрочные условия? – Что происходит с доходностью вклада, если вкладчик регулярно снимает проценты, а не капитализирует их? Она падает или стагнирует на одном месте?