Нужен эксперт по продаже недвижимости (риелтор и т. д.)

Здравствуйте! Нужны короткие и интересные ответы-комментарии, возможно, с указанием каких-то советов, лайфхаков продавцам квартир.

1. Существует ли какой-то четкий алгоритм при формировании цены на квартиру? Например, если квартира у кладбища, скидываем 10%, если с отделкой — прибавляем 15%, если остановки в 3 км от дома — убавляем еще 5% и т. д.

2. Как по вашему опыту, какие квартиры продаются быстрее — с отделкой или без? Вообще влияет ли на скорость продажи наличие отделки в данном случае? Или только на цену?

3. Встречаются истории, когда продавец ставит цену, которая ему нужна, даже намного выше рынка, при этом соглашается долго ждать «своего» покупателя. Ваше мнение: насколько это оправдано и почему?

4. Насколько важен фактор комнатности и метража при оценке квартиры? Вообще какой фактор при формировании цены самый важный, на ваш взгляд?

5. Есть мнение, что чем больше комнат, тем дольше продается квартира. Что говорит об этом ваш опыт? Какую квартиру продать проще — шикарную трешку в центре или "убитую" однушку на окраине?

6. Журналисты часто пишут статьи о факторах оценки недвижимости: метраж, состояние дома, наличие ремонта, инфраструктура и т. д. Но по факту кажется, что оценка всегда сводится к чему-то элементарному — сравнить похожие объявления на сайтах типа Авито или Циан и поставить некую среднюю цену. Стоит ли вообще заморачиваться с оценкой? Какие способы оценки советуете вы и почему?

7. Какая тактика, на ваш взгляд, лучше — ставить цену заведомо выше, чтобы было куда скинуть, или наоборот, ставить низкую/среднюю и просто ждать покупателя? Почему?

8. Что вы думаете об онлайн-калькуляторах цен на квартиры? Такие есть на Домклик, Циан, Яндекс.Недвижимости. Насколько они точны?

9. Есть мнение, что цены в объявлениях не показывают реальные цены. По факту квартиры продаются дешевле на 300-500 тысяч. Что вы об этом думаете? Может быть, для быстрой продажи лучше сразу устанавливать цену с вычетом этих 300-500 тысяч?